L’immobilier et ses enjeux actuels

Noël Doumtsop Mbou, Courtier Immobilier Résidentiel

L’immobilier est le sujet de l’heure, Il défraie la chronique et les passions. Les multiples hausses du taux directeur de la banque du Canada, avec pour conséquence celles des taux d’intérêts étant les causes majeures.
Outre, on a le phénomène des investissements immobiliers qui s’accroit avec de nombreux acteurs s’improvisant les uns les autres comme spécialistes de la chose, qui offrent et incitent tout le monde à investir dans l’immobilier.
Quand on parle immobilier, de prime, on pense au bâtiment, à la construction érigée. Or, l’immobilier c’est bien plus que cela. Les uns acquièrent de l’immobilier pour se constituer un patrimoine familial où loger leur famille, tandis
que d’autres le font pour en tirer des revenus ; ce sont des investisseurs immobiliers.
L’immobilier est le qualificatif pour désigner tout ce qui est immeuble ou tout ce qui est bien immeuble. Dans son sens courant, l’immeuble est un bâtiment de plusieurs étages qui revêt plusieurs fonctions : résidentielle,

commerciale, administrative.
En réalité, un immeuble désigne en droit, ce qui ne peut être déplacée. Par opposition, on parlera de meuble pour tout ce qui peut être déplacé. Ainsi, en droit, l’immeuble est avant tout, le fond sur lequel sont érigées des
constructions humaines. On distingue le tréfond et le fond, le fond étant constitué de tout ce qui est en surface (construction, végétation, roche), et le tréfond en dessous (les minerais). Le tréfond appartient à l’état. Un immeuble
est donc finalement le terrain. L’ensemble, avec les constructions érigées dessus, est aussi appelé immeuble.

On distingue des immeubles par nature et les immeubles par attache. Un bâtiment érigé sur un terrain est donc un immeuble, car il est solidaire au terrain (immeuble). Il s’agit d’un immeuble par nature. Ainsi, tous les meubles qui
lui sont encastrés sont des immeubles par nature, car, on ne peut les déplacer, les dissocier. Une piscine creusée est un immeuble par nature, quelqu’un ne saurait vous vendre une propriété en excluant la piscine creusée.
Par opposition, la piscine hors terre est un immeuble par attache. Elle peut être démontée par le vendeur lors de la vente de l’immeuble.

Aussi, les électroménagers, sont des immeubles par attache, la conséquence en est qu’un vendeur pourrait décider d’inclure ou exclure tout ce qui est immeuble par attache de la vente de son immeuble (lave-vaisselle, frigidaire,
cuisinière…). L’immobilier est un sujet délicat et assez important pour être pris à la légère. En étant un patrimoine familial, c’est le plus gros investissement auquel consentent les familles. Pour cette raison, il doit être pratiqué
avec la plus grande précaution. Convoquer les services de professionnels pour se faire accompagner est la meilleure chose à faire.

Dans le but de protéger le public, l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du Courtage Immobilier du Québec) a été mis sur pieds en 2010. Cet organisme est chargé de régir les activités de courtage immobilier en s’assurant
que les détenteurs de permis que sont les courtiers immobiliers exercent leurs activités dans le strict respect de la loi sur le courtage immobilier.
Toute personne qui estime avoir été lésée par un courtier immobilier dans l’exercice de ses activités pourrait porter plainte à l’OACIQ qui déterminera si la faute alléguée est recevable et prendre les mesures adéquates pour
réparation. Les courtiers immobiliers sont des professionnels de l’immobilier, formés et disposants de nombreux outils leur permettant de mener leurs activités dans le strict respect de la loi.

Ce sont des intermédiaires de marchés qui aident les acteurs du marché dans le processus transactionnel de vente, achat, location ou échange d’un bien immobilier. Ils sont soumis à un code déontologique strict, et ont
l’obligation de souscrire à une assurance de responsabilité professionnels qui les couvrent en cas d’erreur, omission ou fautes commises pendant leurs activités.
Transiger par l’intermédiaire d’un courtier immobilier est le gage d’une tranquillité d’esprit. Dans le processus, on verra intervenir des courtiers hypothécaires pour le financement, des évaluateurs pour déterminer la valeur juste,
des inspecteurs pour s’assurer que la propriété est exempte de défauts apparents, ou de les mettre en exergue pour aider l’acheteur à prendre une décision, les notaires pour établir l’acte de propriété, l’arpenteur pour s’assurer
que la propriété est conforme aux règlement et en déterminer les limites et autres restrictions qui frappent le bien.
Pour acquérir une propriété, le processus commence par la recherche d’un bon courtier qui saura vous dire les choses telles qu’elles sont, vous conseiller et négocier pour vous auprès du vendeur par le biais de son courtier.
Depuis le 10 juin 2022, la loi sur le courtage immobilier a changé, exigeant à un acheteur de signer un contrat de courtage achat avec son courtier s’il souhaite être représenté par lui.
Néanmoins, vous pouvez choisir un courtier pour vous aider juste à remplir les documents pour faire votre offre d’achat. Dans ce cas, il vous fera signer un document qui stipule que, n’ayant pas de contrat avec vous, il agit

comme courtier du vendeur, mais sera équitable avec vous. Ainsi, il ne peut pas vous conseiller, négocier pour vous, ni aider à déterminer le prix à offrir, auquel cas il agirait contre la loi sur le courtage immobilier. Vous êtes
protégés tout de même par son assurance professionnelle. Une fois le courtier trouvé, il pourra à chaque étape de la transaction référer à différents professionnels intervenant dans le processus si vous n’en avez pas un de
personnel. Il vous fournira une liste de professionnels parmi lesquels vous ferez un choix après avoir discuté avec eux de leurs services.
On commencera par établir la capacité d’achat, avec un courtier hypothécaire. En fonction des revenus, des dépenses inhérentes à la propriété et de vos dettes. On peut aussi solder ses dettes pour augmenter sa capacité
d’achat, ou augmenter ses revenus.

Il est à noter qu’éviter de faire tout achat susceptible de nuire à notre capacité d’achat est très judicieux, car cela pourrait faire échouer le projet. À ce stade, deux types de prêts, le prêt conventionnel avec 20% minimal de mise
de fonds, ou le prêt assuré avec un minimum de 5% de mise de fonds, dans le cas d’une unifamiliale et un duplex, et un minimum de 10% pour un triplex ou quadruplex.
En plus de la mise de fonds, on devra prévoir entre 2 et 3% de cash dans son compte pour différents frais et ajustements de taxes. Une fois la valeur maximale d’achat déterminée, le courtier va monter l’alerte avec des critères
définis par l’acheteur, en tenant compte de ce prix maximal déterminé par le courtier hypothécaire. Une fois la propriété trouvée, s’en suit une visite pour valider que c’est bien ce qu’on veut. Si la visite est concluante, on vérifie
les comparables vendus récemment dans le secteur et on détermine le prix à offrir.

On rédige une offre d’achat contenant des conditions de sortie, qui est présentée au vendeur et envoyée à son courtier. Si celle-ci est acceptée, et toutes les conditions telle que l’inspection de la propriété par un professionnel,
l’examen des documents fournis et le financement sont levées et bien d’autres, on attend juste la date pour notarier la vente et devenir propriétaire.
Le code civil du Québec prévoit que tout vendeur doit garantir le produit qu’il vend. L’immobilier n’échappe pas à ce principe. Ainsi, deux catégories de propriétés sont trouvées sur le marché.
Les propriétés usagées et les constructions neuves. Les constructions neuves sont soumises à la garantie GCR, qui est censée surveiller la construction à toutes les étapes pour s’assurer que le tout respecte les normes de
construction. Un constructeur est tenu de garantir sur une durée de 5 ans toute construction neuve qu’il met à la disposition du consommateur. Ainsi, s’il apparaît un vice, il est tenu de le corriger pendant cette période…À suivre